Servitut väg snöröjning
Inskrivningsmyndigheten i Hässleholm JM AB ansökte hos inskrivningsmyndigheten i Hässleholm om inskrivning av servitut i fastigheten Lomma Lomma till förmån för fastigheten Lomma Lomma Till stöd för ansökningen åberopades två avtal, vilkas huvudsakliga innehåll framgår av HD:s beslut. Samtidigt gjordes motsvarande ansökningar beträffande sex andra härskande fastigheter under åberopande av avtal av samma innehåll.
NJA 2007 s. 120
De härskande fastigheterna är villafastigheter, vilka gränsar till den tjänande fastigheten. Denna ägs av en bostadsrättsförening och är bebyggd med flerfamiljshus. På den fastigheten finns ett underjordiskt garage och ett antal markparkeringsplatser. Inskrivningsmyndigheten avslog ansökningen i beslut den 4 mars Som skäl anfördes: Ansökan om inskrivning avslås med stöd av 23 kap.
Hovrätten över Skåne och Blekinge JM AB överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle med undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut bevilja ansökningen om inskrivning av servitut. Hovrätten hovrättslagmannen Per Eriksson, hovrättsrådet Boel Havelius och tf. Bolaget åberopade ett utlåtande av professor Anders Victorin. Lantmäteriverket avgav yttrande.
Servitut – officialservitut och avtalsservitut
HD avgjorde målet efter föredragning. Föredraganden, rev. Roger Wikström, föreslog i betänkande följande beslut: Domskäl Skäl Efter ett inledande stycke med en redogörelse för de åberopade avtalen av i huvudsak samma innehåll som första stycket i HD:s beslut anförs: Den första frågan att besvara i målet är om avtalet om drift, underhåll och ersättning som hänvisas till i servitutsavtalet ingår som en del i servitutsupplåtelsen.
Ordalydelsen i servitutsavtalets punkt 2 där det anges att ett särskilt avtal skall upprättas mellan parterna för reglering av ansvarsfördelning och kostnader avseende garagets och markparkeringens drift och underhåll m. Hänvisningen i servitutsavtalets punkt 1 att nyttjaren utan annan ersättning än som anges i avtal om drift, underhåll och ersättning enligt punkten 2 får rätt att använda en markparkeringsplats och en garageplats visar dock att parterna har avsett att avtalet om drift, underhåll och ersättning skall vara en del i servitutsupplåtelsen.
Detta framgår också av vad JM AB anfört i HD att servitutsavtal som saknar hänvisning till drifts- och underhållsavtal borde sannolikt gå att skriva in i fastighetsregistret. Men då måste ett separat avtal upprättas med förbehåll för parterna att föra förpliktelserna vidare till varje ny ägare av de berörda fastigheterna. Om en ägare av en härskande fastighet underlåter att föra förpliktelserna vidare till den nya ägaren har denne ingen skyldighet att utge ersättning för upplåtelsen till ägaren av den tjänande fastigheten, men den positiva prestationsskyldigheten för ägaren av den tjänande fastigheten torde dock i praktiken kvarstå.
Detta visar att parterna har avsett att båda avtalen skall ingå i servitutsupplåtelsen vilket ytterligare bekräftas av att JM AB hos inskrivningsmyndigheten har ansökt om inskrivning av servitutsavtalet med tillhörande avtal om drift, underhåll och ersättning. HD utgår därför vid sin bedömning från att båda avtalen ingår i servitutsupplåtelsen. JM AB har till stöd för sin talan anfört att servitutsupplåtelsen inte skall underkännas på grund av förekomsten av positiva prestationer eftersom underhållsmomenten, vilka framgår av Avtal om drift, underhåll och ersättning, är helt dominerande i förhållande till driftsmomenten.
I vart fall är det inte rimligt att underkänna servitutsupplåtelsen enbart på grund av förekomsten av förpliktelser vars omfattning är obetydlig. I 14 kap.
I jordabalkspropositionen angavs att detta innebar en utvidgning av möjligheten att förena servitut med positiv prestationsskyldighet men att utvidgningen dock bör hållas inom ramen för vad som kan sägas ligga i begreppet underhåll. Vidare angavs att med servitut bör således i princip inte kunna förenas skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att sörja för driften av en anläggning eller att medverka till anläggandet av denna.
Gränsdragningen mellan underhåll och drift kunde i vissa fall tänkas föranleda svårigheter men om det därvid är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande, bör den omständigheten att någon åtgärd är av betydelse också för driften inte föranleda att upplåtelsen i denna del underkänns som servitut se prop. HD har inhämtat yttrande från Lantmäteriverket. Lantmäteriverket har anfört att åtgärder som är kopplade till att bevara och hålla garageanläggningen i ett sådant skick att servitutsrätten kan utövas kan hänföras till underhåll.
När det gäller belysning, snöröjning och halkbekämpning av parkeringsplatsen utomhus har dessa karaktären av rena driftsåtgärder, vilket betyder att åtgärderna inte kan betraktas som sådant underhåll som anses tillåtet enligt 14 kap. Lantmäteriverkets bedömning är därför att de aktuella avtalen innehåller överenskommelser om sådana positiva prestationer som inte är förenliga med angivna lagrum.
Detta gäller vid samfälld väg
Lantmäteriverket anser därför att hovrättens beslut bör fastställas. Av servitutsavtalet och avtalet om drift m. Även beträffande garageplatsen ingår flera åtgärder som är att hänföra till drift såsom städning och tillhandahållande av elektricitet till belysning. Som framgått får dock enligt förarbetena till JB vissa driftsåtgärder godtas om det är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande, vilket innebär att de driftsåtgärder som ingår beträffande garageplatsen hade kunnat godtas inom ramen för ett servitut.
Däremot är det som även Lantmäteriverket anser så omfattande driftsåtgärder som ingår beträffande markparkeringsplatsen, såsom tillhandahållande av elektricitet till belysning, snöröjning, halkbekämpning och städning, att underhållsmomentet inte är helt dominerande.